임대사업자 보증보험 (일부보증)

임대보증금 보증보험(임대인 의무보증, 임대보증보험)

임대차기간이 종료됐음에도 불구하고 임대사업자가 세입자에게 받은 임대보증금을 돌려주지 않는 경우 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)가 세입자에게 보증금을 대신 돌려주는 제도이다. 이후 보증회사가 임대인에게 금액을 받아낸다. 임차인이 보증금을 억울하게 날리는 일을 막기 위한 취지이다. 2020년 8월 부분 시행돼 1년간의 유예 기간을 거쳐 2021년 8월부터 전면 시행됐다.

 

 

임대보증보험은 의무보험이다.

지방자치단체에 등록한 모든 임대주택은 보증보험 가입대상이다. 가입이 거절됐더라도 의무가 면제되지 않는다. 가입이 거절된 경우 과태료가 부과되거나 임대사업자 등록이 직권말소 될 수 있다. 임대사업자 등록이 말소되면 받을 수 있는 세제 혜택이 제한된다. (민간임대주택에 관한 특별법 제49조)

 

 

지자체에 등록한 임대사업자는 모두 의무 가입 대상이다.

시청・군청・구청에서 임대주택 등록을 한 임대사업자는 모두 가입해야 한다. 임대보증금 보증은 임대차 계약 체결 뒤 즉시 가입해야 한다. 가입하지 않는 경우 임대인은 최대 3,000만 원 한도에서 임대보증금의 10%가 과태료로 부과된다.

 

 

보증료는 임대사업자가 75%, 임차인이 25% 부담한다.

임대사업자가 보증료 전액을 납부한 후 임차인에게 임차인 부담분을 받도록 정해져 있다. 

 

 

가입이 면제되는 3가지 조건

다음 중 한 가지 조건을 충족하면 가입 의무가 면제된다:

 

① 임대보증금이 주택임대차보호법상 최우선 변제금액 이하이면서 임차인이 보증 미가입에 동의한 경우. * 최우선 변제금액 : 서울 5,000만원, 수도권 과밀억제권역 및 용인・화성・세종시 3,400만원, 광역시 및 안산・광주・파주・이천・평택시는 2,300만원, 그 밖의 지역은 2,000만원. 임대보증금이 이 기준이 이하이면 임차인의 동의를 받아 보증에 가입하지 않을 수 있다.  ② 임대사업자가 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택공사), 지방공사 등 공공주택사업자와 기존 주택에 대한 임대차계약을 체결했고, 해당 공공주택사업자가 보증에 가입한 경우. ③ 임차인이 보증 회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)나 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 <저세금 반환 보증>에 가입했고 임대사업자가 이 보증에 대한 보증수수료를 전부 지급한 경우.

 

 

가입이 거절되는 2가지 조건

① 은행 대출금이 주택가격의 60%를 초과한 경우 ② 대출금과 전세금을 합한 금액이 주택가격을 초과한 경우 * 주택가격 = 주택 공시가격에 일정 비율을 곱하거나 감정평가액, 부동산 시세, 해당 주택의 1년 이내 매매가격 등을 기준으로 산정한다.

 

부채 등의 이유로 보증가입이 거부됐는데 부채 비율을 줄이지 않으면 시장・군수・구청장 직권으로 임대사업자 등록을 말소할 수 있다. 

 

2024년 7월부터 임대보증금 반환 보증보험 가입 요건이 전세 보증보험 수준으로 강화될 예정이다. 전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때만 임대 보증보험에 가입할 수 있게 된다. 임대인들이 전셋값을 올려 받아 무자본 갭투자에 활용하거나 전세사기를 벌이는 일을 차단하기 위한 조치이다. 

 

*  공시가격 : 정부가 조사·산정해 공시하는 가격으로, 토지 지가산정 등 부동산 가격의 지표가 되는 가격.

 

 

국토교통부는 임대 보증보험 가입 요건을 현재 전세가율(집값 대비 저네보증금 비율) 100%에서 90%로 낮춘다고 발표했다. 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다. 또한 주태가격 산정 시 최대 190%까지 인정해 줬던 공시가격 적용비율을 140%로 낮추기로 했다. 이에 따라 임대 보증보험 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% * 전세가율 90%)로 가입 기준이 강화된다. 

 

 

임대사업자는 임대보증금 일부에 대해 보증보험 가입을 할 수 있다.

보증보험을 보증금 전액보다 일부에 대해 가입하면 비용이 줄어들어 임대사업자에게 유리하다. 하지만 일부보증을 하려면 몇 가지 요건을 충족해야 한다. 

 

임대보증금 일부금액 보증대상

(원칙) 임대보증금 전액입니다. (예외) 다음 3가지 조건을 충족하는 경우 임대보증금의 일부금액(선순위 담보권 + 임대보증금-주택가격*의 60%)을 대상으로 할 수 있습니다. ① 근저당권이 세대별로 분리 ② 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1항에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외), 압류 + 가압류 + 가처분 등을 해소한 경우 ③ 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우 * 주택가격은 감정평가액(20.12.10일 이후로는 공시가격 또는 기준시가도 가능) * 대상금액이 0 이하인 경우 가입하지 않아도 됩니다.

 

정리하면 1) 근저당권이 세대별로 분리등기 되어 있어야 한다. 공동담보 설정이 되어 있으면 안된다. 근저당권이 없으면 가능하다. 2) 선순위 제한물권(압류, 가압류, 가처분 등)이 없어야 한다. 3) 임차인 요구와 임대사업자 동의로 전세권 설정이 되어 있어야 한다. 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않았다면 전세권 설정이 안되어 있어도 전세권 설정요건을 충족한 것으로 본다. 일부보증 가입이 가능하다. 

 

* 전세권 설정이란? 등기사항전부증명서에 세업자 임을 기록하는 등기이다. 등기부에 기재되는 권리로서 확정일자와 마찬가지로 세입자의 우선변제권을 보존한다. 장단점이 존재한다. 확정일자는 수수료가 600원인 반면 전세권 설정등기는 보증금 액수에 따라 정해진다. 하지만 확정일자만 받은 경우 별도로 집주인에 임차보증금반환청구소송을 제기하고 승소해야만 강제집행 절차로 나아갈 수 있다. 전세권설정 등기는 별도의 판결절차 없이 직접 경매신청이 가능하다.  전세권을 설정하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하다. 전세 계약서 작성시 특약에 '임대인은 전세권 설정에 동의한다'를 추가하면 된다. 계약 후 임대인 서명이나 날인을 받은 위임장을 함께 작성해 인터넷등기소에서 신청한다.

 

임대사업자는 보증보험을 가입하려는 임대물건에 대해 무조건 전세권 설정을 해야지만 임대보증금 중 일부보증 가입이 가능하다는 의미가 아니다. 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않았다면 전세권 설정이 되어 있지 않았더라도 임대사업자는 일부보증 가입이 가능하다. 

 

만약 임차인이 전세권 설정을 요구했음에도 임대사업자가 전세권 설정 가입을 거부했다면 일부보증 가입 요건 미충족으로 일부보증 가입이 안될 수 있다. 이 경우 보증금 전액 보증가입을 진행해야 한다. 

 

 

임대사업자가 임차인의 전세권 설정 요구를 거부한 경우?

임차인은 구청이나 HUG에 민원을 넣음으로써 문제제기를 할 수 있다. 

 

 

보증보험 가입 요건

부채비율이 주택가격(감정평가 받은 감정가) 보다 높지 않으면 가입 가능하다. 선순위 근저당권이나 물건을 제한하는 부분이 없으면 임대보증금이 주택가격의 60%를 초과하지 않아, 일부보증 요건을 충족했다면 보증보험 가입을 하지 않아도 된다. 

 

보증보험 가입 대상 금액 = 담보권 설정된 금액 + 임대보증금 - 감정평가금액의 60%